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易居论坛:应对市场波动风险 楼市要做稳定器

2018-07-24 来源:
 
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 以“国际市场波动下的房地产发展战略”为主题的易居论坛日前在上海举行。与会专家针对国际市场热点问题和前沿问题,包括贸易关系调整、汇率调整、欧美房地产市场等内容,展开了充分讨论。与会者认为,国际市场和环境正面临着新的变化,外部环境需要各方理性和冷静看待。房地产行业和企业应基于自身情况积极地做好调整,当好楼市稳定器角色,以应对国际市场的风险。

  国际变量影响房地产市场

  此次论坛上,易居研究院发布的《贸易关系和房地产市场》研究成果显示,目前房地产发展面临很多变量,对此类变量需要客观、全面和系统地分析。第一类变量是城镇化变量,包括流动人口、刚需、库存、棚改、土地等;第二类变量是产业变量,包括投资品、实体经济、互联网、技术等;第三类变量是政策变量,包括法律、行政性政策、法令等;第四类变量是货币金融变量,包括货币供应、利率、信贷、互联网金融等;第五类变量是财政变量,包括土地财政、税收变量等;第六类变量是国际变量,包括汇率、资本管制、贸易等。当前包括中美贸易关系调整等变量,其实是国际变量中非常重要的一部分。

  华东师范大学房地产系主任胡金星表示,从经济学的角度看,美国当前非理性的贸易策略调整方式并不复杂,即通过征收高额关税和采取其它非关税壁垒,提高我国输美产品的价格,其本质是商品定价权之争。此类贸易关系的变动,对于房地产市场等影响会比较多。第一、或对居民家庭资产配置形成影响。考虑到当前居民财富中有超过50%是房地产资产,所以后续关注个人财产安全变得很关键。第二、贸易关系调整也会影响房地产业的转型升级过程。实证结果表明,房价倒逼制造业产业结构高级化,是通过房价因素,导致低端制造业发展空间受限。当前很多地产企业正在做转型和调整,比如说,恒大集团正向生命科学、航空航天、集成电路、量子科技、新能源、人工智能、机器人、现代科技农业等重点领域发展;绿地集团进军人工智能产业;碧桂园进入农业和机器人产业等。后续此类企业战略调整,也需要关注国际环境带来的影响。

  寻找新市场成为调整关键

  除了家庭部门和企业部门外,从省市的角度也可以看出相关的影响。论坛上发布的“对外贸易依存度”数据证明了这一点。对外贸易依存度为进出口总额与其国内生产总值之比,测算数据显示,2017年东南沿海相关省市此类数值偏高,中西部则偏低。比如上海、北京、广东、浙江、江苏的对外贸易依存度分别达到198%、78%、76%、49%和47%,此类省市经济更偏重于外向型经济,其宏观经济和产业经济的发展,更需要注意外贸因素调整所带来的风险。而对于青海、贵州、甘肃、西藏、内蒙古来说,此类指标仅为2%、4%、4%、6%和7%,说明其受外贸关系调整的影响相对很小。

  上海易居房地产研究院流通研究所所长崔裴表示,房地产业是由处于房地产生产、流通、消费各环节,提供商品或服务的一系列行业分工组成的产业体系,也是一个不断成长的生命体。在产业成长的不同阶段,房地产业的行业结构、产业链架构都在发生变化。要从国际市场来看待房地产发展的前沿内容,尤其是值得国内借鉴的市场。比如观察美国和德国的租赁市场,可以看出,在美、德两国,住房销售价格指数和住房租赁价格指数之间存在协整关系,住房销售价格和住房租金存在长期均衡关系,而住房销售价格在长期内受到住房租金的影响。在住房租赁市场发育程度较高的市场上,房地产“租买选择机制”存在并发挥着调节住房买卖价格的作用。这对于中国房地产市场来说,应积极借鉴美、德等国的优秀经验,发展和完善楼市,这也有利于应对国际市场的冲击。

  楼市应扮演稳定器角色

  上海易居房地产研究院智库中心研究总监严跃进表示,外贸关系调整、房地产补库存周期开启、供给侧结构性改革等,都可以纳入到统一的体系中进行研究。受贸易环境变动的影响,包括钢铁、塑料、铁道车辆、家居和其他领域或会受到一定冲击。但此类冲击所带来的风险是完全可以规避或对冲的,或国内市场相关产业是可以消化掉的。比如从国家统计局公布的全国房地产开发企业待售面积数据看,当前虽然继续呈现下跌态势,但下跌幅度持续收窄,这也意味着国内房地产市场正悄悄从“去库存”转向“补库存”的阶段。所以未来部分实体经济产业的发展,完全可以和房地产补库存相结合,尤其是房地产建造中的建材供应环节。此类相结合,有助于发挥楼市对其他产业稳增长的支持功能,同时也使得宏观经济去产能、调结构等顺利推进。

  与会者认为,国际市场变动的风险应该积极应对,同时围绕今年下半年宏观经济政策新形势进行策略新调整。今年7月《十七部门关于大力发展实体经济积极稳定和促进就业的指导意见》提出,当前和今后一段时期,受产业结构转型升级以及国际国内各种不确定不稳定因素的影响,结构性就业矛盾依然存在。与会者认为,基于此类政策表述,可以判断下半年扩大内需、发展实体经济、稳定就业、调整产业结构、保障和改善民生等都将是重点。房地产市场应该积极和新的工作任务做好结合,在对冲国际市场风险的同时,真正地扮演下半年宏观经济增长的稳定器角色。


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