首页/国内楼市/正文

三四线的楼市 终于露出了马脚

2018-02-23 来源:
 
点击
 
评论

三四线城市的房子,买?还是不买?这是一个要死脑细胞的问题。

在过年之前,笔者曾经写过一篇《返乡置业?这几个陷阱正等着你》,在里面特地强调过一点,“想在三四线老家买房”这件事本身没问题,真正需要费脑思考的是你买房的初衷

当然,若对你来说,花几十万乃至上百万在老家买套房和你花上1万块钱买个iphone X 或者一件名牌大衣,并没有本质上的区别,那么,三四线买房的事,就完全不需要费脑子,跟着感觉和喜好走就是。

但对于很多想在老家置业买房的人来说,显然还没“豪”到这种份上,甚至,买房的钱是自己乃至全家多年的积蓄,若如此,三四线买房这件事就不得不察、不得不慎重。

三四线楼市拐点已来

今天是大年初七(2.22),大家开工的日子,而随着春节的结束,“楼市春节档”的战果也陆续披露了出来。

之前还鸡犬升天的三四线楼市,春节档期间已经陷入了一半火焰一半海水的状态。

据中原地产统计数据显示,自春节假期的前一周开始,全国一二三线楼市进入了集体休假模式。

2月上旬,一线城市成交环比下降33%,二线代表城市环比下降18%,三线城市成交量环比下降9%。

一二线城市楼市春节遇冷,其实,完全可以理解,因为春节期间,这些城市整体处于“人去城空”状态。

但本应受益“春节返乡置业潮”的三四线城市,也出现下滑,就不得不让人警惕了。

经过过去10多年的几个周期下来,中国楼市已经呈现出稳定的特征,即在上涨周期内,一线城市先涨,其次是二线城市,再次是三四线城市,这个现象的背后,体现是资金受调控堵截而外溢的规律,就像洪灾时治水一样。

而这次本属于黄金档的三四线城市却意外遇冷,则充分表表明了一点,即由2015年底“930”新政催生出的这波楼市大潮已经全面褪去。

虽然大多数购房者受“买涨不买跌”—— 这种劣根性的驱动,最终沦为小白鼠,但对于那些有投资意识的购房者来说,当下恰是审视自己买房决策的最佳时期。

“股神”沃伦·巴菲特自己都说过,“在别人贪婪的时候恐惧,在别人恐惧的时候贪婪。”

“用脑”去买房

在我们搞清楚,三四线城市房子值不值得买?什么样的三四线房子才值得买?什么时候买合适之前,需要先明白一点,哪些因素在决定着房价的涨跌?

说得通俗点,即不仅要知其然,还要知其所以然。

上过马列课的同学们,想必都知道一个经典的价格理论“商品价格由价值决定,受供求关系影响,上下波动。”

中国内地房价涨跌的奥秘,也就藏在这个公式里。

在笔者看来,房子的价值不是指建造成本,也不是指土地价格,而是一个城市的基本面,衡量城市基本面相对真实的指标有人口流入、财富总量,因为这些指标代表着一个城市真实的购买力水平,也是一个城市房价安全边际。

只不过,这些年城市基本面对房价的影响被“货币政策”主导的供求所扭曲。大家可以回顾下,过去这些年每次房价大涨无不是因为宽松的货币政策所导致,如这一波的“930新政”。

所以,当下中国一二三四线城市高企的房价,本质是一种货币现象。

而由货币吹起来的资产价格,最终会是什么结果呢?

2015年的中国股市给出了最完美的答案。

而从去年起,中国又重新进入了金融去杠杆周期,高层甚至将防范金融风险,列为了三大攻坚任务。

可以肯定是,在资本退潮的过程中,那些基本面薄弱的三四线城市,房价势必要触礁漏水。

所以,对于有意在三四线城市置业的人来,当下的买房逻辑已经不是以前做波段了,而是价值投资。

而价值投资的首要原则,就是搞清楚自己的诉求,是投资还是自用(刚需)。

如果是投资,笔者很同意当下的一个观点,即除了北上广深周边的三四线城市外,内地的三四线城市,都不值得投资,不管是商铺还是住宅。

说实话,三四线城市的房子,有些连余额宝的收益都跑不过。

如山西阳泉,3年前,某人曾在市中心买了套房子,当时花了50万元,而3年过去了,现如今房价依然是50万元,而且还卖不出去。

所以,若从投资的角度来说,此人显然成了接盘侠。

而如果是自用的话,虽然可以口头上不在乎房价的涨跌,因为不出售,房价涨跌的收益和损失都只是账面上,实际感受不到。

但这并不意味不需要认真筛选城市、筛选地段、筛选配套,因为这些基本面决定了房子的资产价值在未来十几年内的表现。

你不希望十几年后,需要卖掉这套“刚需房”给儿女换“婚房”时,还需要大把掏腰包补贴吧。

抛去货币政策的影响,决定一个城市房价安全边际和增长幅度是刚才说的基本面,即人口流入,而衡量人口流入的真实指标有新增小学生人口、新增缴纳社保人口等;

再一个是财富总量,最直接的指标是城市资金总量,即金融机构本外币存款余额(是否能跑赢全国水平)。

因为上述这些指标,每个城市的具体情况都不同,笼统去下断定必然是失真。笔者建议读者们,可自行查询,其实,收集这些数据并不难,百度一下政府的工作报告都可以查询得到。

而且,这些指标都是靠人头数出来的,所以,很难造假。

不过,笔者需要提醒的事,数据范围约小越真实。

比如河南驻马店,其作为一个地级市,下辖一市九县,若以行政概念来统计驻马店市数据(一市九县),其小学生人口在过去5年间下降了36%,不可谓不严重。

但若以市区来划分的话,这些年驻马店市区的小学生人口是在增长的,真正流失的来自于下面的县。

所以,对于那些不像被舆论牵着鼻子走,而且希望“挖到宝”的购房者来说,不妨去扒拉下这些数据。

小结

对于很多在三四线城市买房的人来说,现在是一个十字路口。

一旦踏错,搭不上国家的财富列车不说,还将继续被剪羊毛,甚至成为某些势力的接盘侠,就像股市一样。

只不过股市用的是铡刀,手起刀落一瞬间就没了,然后剩下的就是漫长的疼痛,而楼市用的水果刀,一回切一点,虽然短期疼痛小一点,但长期积累下来,损失是一点都不比股市小。

而诺贝尔经济学奖得主丹尼尔·卡恩曼的“峰终理论”则表明,很多时候人们会刻意的欺骗自己,即会对“疼痛小损失大”的教训主动遗忘。

在财富投资市场,你是笑一时还是笑一世,取决于你是羊群中的那只羊,还是去驱赶羊群的狼。

因为羊是无法克服自己身上的“羊性”的,而狼可以。

诸位读者们,没人想任人宰割的羊吧!


返回顶部